Muchos se lanzan a comprar un departamento con una cuenta muy alegre en la cabeza: "Si me cuesta 2 millones de pesos y lo rento en 10 mil al mes, ya la hice". El problema es que esa lógica ignora los gastos hormiga y los costos fijos que terminan por comerse la ganancia.

Para no perder dinero, necesitas el ROI Neto (Retorno de Inversión). Olvida las proyecciones optimistas y usa esta fórmula:

(Ingresos Anuales Totales - Gastos Operativos) / Costo Total de la Propiedad x 100

Aquí te explico cómo aterrizar estos números al mercado mexicano actual.

1. El costo total (lo que de verdad sale de tu bolsa)

El precio que ves en el anuncio es solo el principio. Para que el cálculo sea real, suma estos conceptos desde el día uno:
* Precio de venta.
* Escrituración: En México, calcula entre el 4% y el 7% del valor del inmueble. Aquí van los honorarios del notario, el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) y el registro.
* Puesta a punto: Desde una mano de pintura y cambio de focos hasta reparaciones de fontanería o persianas.

Si el depa cuesta \$2,000,000 MXN, entre impuestos y arreglos vas a terminar soltando unos \$2,150,000 MXN. Ese es tu número base, no el del contrato de compraventa.

2. Los ingresos netos: lo que queda tras los gastos

Supongamos que el mercado aguanta una renta de \$12,000 MXN. Al año recibirías \$144,000 MXN, pero esa lana no es limpia. Hay que restarle:

  • Mantenimiento: Casi siempre lo paga el dueño. Si no lo cobras aparte, es un gasto directo.
  • Predial: Ese pago anual que no perdona.
  • Vacancia: Es ingenuo pensar que tendrás inquilino los 12 meses, año tras año. Lo más seguro es calcular 11 meses de renta y dejar uno libre para reparaciones o búsqueda de nuevos prospectos.
  • Seguro y reparaciones: Un tinaco que gotea o un corto circuito corren por tu cuenta.

Hagamos la cuenta:
* Ingreso bruto anual: \$144,000
* Menos un mes de vacancia: -\$12,000
* Menos mantenimiento (\$1,500/mes): -\$18,000
* Menos predial y reparaciones básicas: -\$5,000

Tu ingreso neto real es de \$109,000 MXN al año.

3. El veredicto de los números

Con los datos ajustados, la operación queda así:

\$109,000 (Ganancia Real) / \$2,150,000 (Inversión Total) = 0.0506

Al multiplicarlo por 100, tu retorno es del 5.06% anual.

¿Vale la pena el esfuerzo?

En el sector residencial de CDMX, Querétaro o Guadalajara, un retorno neto de entre el 4% y el 6% es lo normal.

Si comparas ese 5% contra el 10% o 11% que dan los Cetes hoy, podrías pensar que es mal negocio. Pero falta un factor: la plusvalía. Mientras los Cetes solo te dan rendimientos, la propiedad sube de precio con el tiempo. Si la zona crece un 5% anual y tu renta te da otro 5%, estás ganando un 10% total, protegiendo tu dinero de la inflación con un ladrillo físico.

No ignores al SAT

Rentar una propiedad implica obligaciones fiscales. Ya sea que optes por el Régimen de Confianza (RESICO) —que tiene tasas muy bajas— o la deducción ciega, el pago del ISR es un costo operativo que debe estar en tu radar. Operar por debajo de la mesa solo te traerá problemas legales o multas que arruinarán cualquier rentabilidad.

Antes de dar el enganche, abre un Excel y mete estos datos. Cinco minutos de matemáticas frías te van a ahorrar años de dolores de cabeza financieros.