La regla del 90/10: Lo mínimo que necesitas tener ahorrado
Si estás buscando casa en Chihuahua, ya sea en la capital, Ciudad Juárez o Delicias, debes saber algo clave: ningún banco te prestará el valor total de la propiedad. Los bancos en México, por lo general, cubren hasta el 90% del valor de la casa.
Esto significa que, para empezar, el 10% restante debe salir de tu bolsillo. Este es el famoso enganche.
Sin embargo, ese 10% es el escenario más favorable. Para conseguir ese porcentaje mínimo, necesitas un excelente historial en el Buró de Crédito y comprobar ingresos estables. Si tu perfil presenta algún riesgo para el banco, es probable que te pidan un enganche mayor, entre el 15% y el 20%.
Hagamos cuentas con precios reales de Chihuahua
Para verlo más claro, tomemos un ejemplo real. Imagina que te interesa una casa en Chihuahua capital que cuesta $2,500,000 MXN.
Dependiendo de tu perfil, esto es lo que necesitarías para el enganche:
- Escenario ideal (10%): $250,000 MXN.
- Escenario medio (15%): $375,000 MXN.
- Escenario conservador (20%): $500,000 MXN.
Este dinero se entrega directamente al vendedor (o constructora) al firmar el contrato de compraventa o la promesa de compra. Se resta del precio total antes de aplicar tu crédito hipotecario.
El error común: Olvidar los gastos de escrituración
Aquí es donde a muchos compradores se les complica. Aparte del enganche, necesitas pagar los gastos de cierre. Estos costos no son parte del precio de la casa, sino gastos administrativos e impuestos que pagas ante notario al momento de firmar las escrituras.
En Chihuahua, ten en cuenta estos gastos:
- ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles): Es un impuesto municipal. Su tasa cambia si compras en Juárez o Chihuahua capital, y suele ser el gasto más grande de esta categoría.
- Honorarios del Notario: Lo que cobra la notaría por hacer el trámite.
- Derechos de Registro Público: La inscripción de la propiedad a tu nombre.
- Avalúo: El costo del perito que certifica el valor de la casa para el banco.
Un cálculo útil: Calcula entre un 5% y un 7% extra al valor de la casa para cubrir estos gastos.
Volviendo al ejemplo de la casa de $2.5 millones:
* Enganche (10%): $250,000
* Gastos de escrituración (~6%): $150,000
* Total de dinero en efectivo que necesitas: $400,000 MXN.
¿Cómo usar tu Subcuenta de Vivienda para pagar menos?
No todo tiene que salir de tu cuenta de ahorros. Si eres trabajador asalariado y cotizas ante el IMSS, tienes un ahorro en tu Subcuenta de Vivienda del Infonavit.
Este dinero es tuyo, y puedes usarlo de dos maneras si pides un crédito con un banco (Cofinavit o Apoyo Infonavit):
- Para cubrir los gastos de escrituración: Esto libera tu efectivo para completar el enganche.
- Para sumar al enganche: Si tienes un buen ahorro en tu subcuenta, este se suma a lo que el banco te presta, y así reduces la cantidad de efectivo que debes aportar.
Si tienes, por ejemplo, $100,000 pesos en tu Subcuenta, ese dinero se integra a la operación y te ayuda a sacar menos de tu bolsillo.
Para cerrar, un consejo:
Antes de empezar a ver casas en portales inmobiliarios, revisa tu reporte de Buró de Crédito y consulta cuánto tienes en tu cuenta de Infonavit. Con esos datos y tus ahorros, tendrás claro tu presupuesto real para el enganche, y así no te descapitalizas por completo. Comprar una casa en Chihuahua puede ser una gran decisión, pero recuerda que necesitas un buen monto de liquidez inicial, más allá de la mensualidad de la hipoteca.