La regla del 7%: ¿Cuánto cuesta realmente escriturar?
Uno de los errores más comunes al comprar una casa en México es juntar el dinero exacto para el enganche y olvidar que firmar las escrituras cuesta dinero. Y no es poco.
Si estás haciendo números para tu crédito hipotecario o revisando tus ahorros, anota esto: debes tener disponible entre el 4% y el 7% del valor total de la propiedad para cubrir los gastos de escrituración. En la Ciudad de México, este porcentaje puede elevarse hasta un 8% o 9% dependiendo de la zona y el valor catastral, mientras que en estados como Yucatán o Querétaro los costos suelen ser menores.
¿A dónde se va ese dinero?
Muchos creen que el notario se queda con todo ese dinero, pero la realidad es otra. En verdad, el notario actúa como un recaudador de impuestos para el gobierno local. Alrededor del 80% o 90% de lo que pagas son impuestos y derechos, y solo el resto corresponde a los honorarios de la notaría.
Aquí está el desglose de lo que vas a pagar:
1. El impuesto "pesado": ISAI
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), también conocido en algunos estados como Traslado de Dominio, es el gasto más fuerte. Es un impuesto local, por lo que la tasa cambia según el municipio donde se ubique la casa.
En la CDMX, este impuesto es progresivo: entre más cara la propiedad, más alto el porcentaje que pagas.
2. Derechos del Registro Público
Para que la casa sea legalmente tuya frente a terceros, debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (RPP). Este trámite tiene un costo que varía según la entidad federativa.
3. Certificados y avalúos
El notario solicita varios documentos para formalizar y dar certeza a la compra:
* Certificado de Libertad de Gravamen: Confirma que la casa no tiene hipotecas pendientes o embargos.
* Constancias de no adeudo: De agua y predial.
* Avalúo comercial: Requisito indispensable, sobre todo si hay un crédito hipotecario de por medio.
Un ejemplo con números reales
Imagina que vas a comprar un departamento de $2,000,000 de pesos.
Si usas un promedio del 6% para los gastos de escrituración, necesitarás $120,000 pesos adicionales al enganche. Este monto no se puede financiar dentro del crédito hipotecario en la mayoría de los casos; debe salir de tu bolsillo al momento de la firma.
¿Cómo pagar menos? La Jornada Notarial
Si compras en la Ciudad de México, tienes una ventaja llamada Jornada Notarial. Contrario a lo que su nombre sugiere, no es un evento de un solo día o una semana; es un beneficio permanente basado en el valor catastral de la propiedad.
Si el valor catastral de la vivienda está dentro de los rangos que establece el gobierno (para vivienda de interés social o media, por lo general), puedes conseguir descuentos en el ISAI y en los honorarios notariales. Estos descuentos pueden ser del 10% al 60% en el impuesto, según el valor del inmueble.
En el resto del país, algunos estados activan programas similares durante el "Mes del Testamento" (septiembre) o en ferias de vivienda locales, aunque no son tan permanentes como en la capital.
¿Quién paga qué?
Por regla general en México:
* El comprador paga: Gastos de escrituración, impuestos de adquisición, derechos de registro y avalúos.
* El vendedor paga: El Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la ganancia obtenida en la venta (aunque existen exenciones si demuestran que fue su casa habitación).
No dejes que los gastos de cierre frenen tu compra. Si estás buscando casa en elige.casa, calcula siempre el precio de lista más ese 7% extra. Así evitarás sorpresas desagradables el día de la firma.