Los datos personales y la descripción del inmueble

Es un detalle que suele causar retrasos al firmar la escritura. No asumas que la información está correcta solo porque ya hablaste con el vendedor.

Verifica los datos de identificación (INE) de ambas partes, letra por letra. Un nombre mal escrito (una "s" en lugar de "z", o un segundo nombre faltante) puede invalidar el documento o generar problemas burocráticos.

Respecto a la propiedad, revisa que la dirección coincida exactamente con la escritura anterior, no solo con la nomenclatura de la calle actual. El contrato también debe detallar qué incluye la venta. Si compras un departamento, especifica si incluye cajones de estacionamiento (con sus números exactos) o bodegas. Si estos anexos tienen escrituras separadas, deben mencionarse.

Precio, forma de pago y el origen de los recursos

En este apartado, la claridad es fundamental. El contrato debe establecer el precio final exacto y, muy importante, cómo se va a pagar.

Si das un enganche (anticipo), el contrato debe detallar:
* La cantidad exacta.
* La fecha de entrega.
* El método (transferencia, cheque de caja).
* La confirmación de que este monto se restará del precio final al escriturar.

En México, la Ley Antilavado impone límites estrictos al uso de efectivo. Si pensabas pagar una parte en billetes, revisa con tu asesor inmobiliario o notario los topes legales vigentes, ya que son bajos. Lo ideal es que todo el movimiento de dinero se pueda rastrear vía bancaria.

Situación legal: Libre de Gravamen y adeudos

El vendedor puede asegurarte que la casa es suya y no debe nada, pero los documentos deben confirmarlo. Es crucial incluir una cláusula que declare el inmueble libre de gravamen. Esto significa que la propiedad no está hipotecada, embargada ni dada en fianza.

Antes de firmar, pide el Certificado de Libertad de Gravamen reciente. Incluye también una cláusula donde el vendedor se obligue a entregar la propiedad sin adeudos de servicios (agua, luz, gas), impuesto predial ni cuotas de mantenimiento (en caso de condominios) al momento de la escrituración. Así evitarás "heredar" la deuda de agua de los últimos cinco años.

Las penas convencionales (¿Qué pasa si alguien se echa para atrás?)

Los imprevistos suceden. Quizás el banco no apruebe el crédito a último minuto, o al vendedor le ofrezcan más dinero y quiera cancelar tu trato.

Por eso existen las penas convencionales. Verifica el monto a pagar si una de las partes incumple o cancela sin justificación. En el mercado mexicano, lo común es que sea entre el 10% y el 20% del valor de la operación.

  • Si tú cancelas: Generalmente pierdes el enganche o pagas esa penalización.
  • Si el vendedor cancela: Debe devolverte tu enganche íntegro más el monto de la penalización.

Sin esta cláusula, recuperar tu dinero si el vendedor se "echa para atrás" es un proceso legal largo y costoso.

Fecha de entrega y vicios ocultos

La fecha de entrega de las llaves no debe quedar al aire. El contrato debe especificarla claramente (por ejemplo: "a la firma de la escritura pública" o "30 días después de la firma").

Revisa también el tema de los vicios ocultos. Estos protegen al comprador de defectos que no se ven a simple vista (como tuberías rotas dentro de muros, fallas eléctricas graves o impermeabilización deficiente) y que aparecen después de la compra. Por ley, el vendedor debe responder por ellos durante un tiempo determinado, pero vale la pena recalcarlo en el contrato para evitar malentendidos.